Ä°stanbul’un gayrimenkul analizi, hangi ilçeler değer kaybetti?

Kuzey Anadolu Fay Hattı’nın Marmara Denizi’nden geçen kısmının kırılması halinde 7,5 büyüklüğünde bir deprem bekleniyor. Bu olası depremin en fazla etkileyeceği şehirler arasında Ä°stanbul ilk sırada yer alıyor. Endeksa, Ä°BB’nin “İstanbul Ä°li Olası Deprem Kayıp Tahminlerinin Güncellenmesi Projesi” raporunda 25 mahalledeki gayrimenkul piyasasını inceledi.

Bu mahalleler arasında son 4 yılda en fazla değer kazananlar Pendik Ertuğrul Gazi, Maltepe Esenkent ve Üsküdar Yavuztürk mahalleleri oldu. 4 yılda en az değer kazananlar ise Maltepe Gülensu, Beşiktaş Ortaköy, Beyoğlu Ä°stiklal ve Fatih Kocamustafapaşa mahalleleri şeklinde belirlendi. Kentsel dönüşümün gündemde olduğu mahallerde en fazla kira artışı Fikirtepe’de olurken, en az kira artışı ise Pendik Ertuğrulgazi’de Mahallesi’nde yaşandı.

GECEKONDU KENTÄ° PENDÄ°K

Yapılan gayrimenkul değer araştırmasının sonuçları şu şekilde:

Pendik/Ertuğrulgazi: 1980’li yıllardan itibaren gecekondu yapımının yoğun olduğu Ertuğrulgazi mahallesi, Eylül 2022’de kentsel dönüşüm kapsamına alınmıştı. Aydos Ormanına ve Sabiha Gökçen Havalimanına da yakın konumuyla dikkat çeken Ertuğrulgazi Mahallesi, yüzde 1283’lik artışla, 4 yılda ortalama satılık konut değeri nominal olarak en fazla artan kentsel dönüşüm bölgesi. Satılık birim metrekare fiyatı 30 bin 851 TL/metrekare olan mahallede, 2 yıllık satılık değer değişimi yüzde 148; yıllık satılık değer değişimi ise yüzde 31. 4 yıllık reel değer değişimi yüzde 178 olan Ertuğrulgazi’de satılık konut değerleri son bir yılda reel olarak ilçe 24 azalmış görünüyor.

TOPLU KONUT ETKÄ°SÄ°

Maltepe/Esenkent: Kentsel dönüşüm süreci toplu konut yapımlarıyla son yıllarda hızlanan Maltepe’nin Esenkent Mahallesi, yüksek riskli bölgeler arasında 4 yılda satılık konut değeri nominal olarak en fazla artan ikinci bölge. Esenkent’te ortalama satılık konut değerleri 4 yılda yüzde 1010 artış gösterdi. Satılık birim metrekare fiyatı 46 bin 872 TL/metrekare olan mahallede 2 yıllık satılık değer değişimi yüzde 146, yıllık satılık değer değişimi ise yüzde 16. Mahallenin 4 yıllık reel değer değişimi ise yüzde 123. Esenkent’in satılık konut piyasasındaki reel değişim, son bir yılda İstanbul’un diğer mahallelerinde olduğu gibi düşüşte. Satılık konut fiyatları son bir yılda reel olarak yüzde 33 düşüş gösterdi.

ESKİ YAPILARLA DOLU ÜSKÜDAR

Üsküdar/Yavuztürk: Yavuztürk, satılık konutlarda 4 yılda en fazla nominal artış yaşanan üçüncü bölge. Bu süre zarfında satılık konut fiyatları yüzde 1003 artan Yavuztürk Mahallesi’nde, satılık birim metrekare fiyatı 43 bin 842 TL/metrekare. Mahallede 2 yıllık satılık değer değişimi yüzde 265; yıllık satılık değer değişimi ise yüzde 56. Dört yıllık reel değer değişimi yüzde 122 olarak kaydedilen Yavuztürk’teki satılık gayrimenkul fiyatları son bir yılda reel olarak yüzde 10 düşmüş durumda.

ADALAR MANZARALI AMA…

Maltepe/Gülensu: Adalar manzaralı Gülensu, 4 yıl içerisinde satılık değeri en az artan bölge oldu. 4 yıllık satılık değer değişimi yüzde 394 olarak belirlenen Gülensu Mahallesi’nde satılık birim metrekare fiyatı 30 bin 782 TL/metrekare. Yıllık satılık değer değişimi yüzde 38, 2 yıllık satılık değer değişimi ise yüzde 127. Gülensu aynı zamanda bu bölgeler arasında 4 yılda değeri reel olarak düşen tek bölge. Mahalledeki satılık konut fiyat ortalaması, 4 yılda reelde yüzde 1 düşüş gösterdi.

HEYELAN TEHLİKELİ ORTAKÖY

Beşiktaş/Ortaköy: Ortaköy, kentsel dönüşüm ve güçlendirme süreçlerinin yavaş ilerlediği İstanbul mahallelerinden. Bu durum, konut fiyatlarındaki değer artış oranlarına da yansıyor. Ortaköy’deki satılık konutların 4 yıllık artış oranı, yüzde 531 seviyesinde. Satılık birim metrekare fiyatı 120 bin 298 TL/metrekare  olan mahallede 2 yıllık satılık değer değişimi yüzde 93, yıllık satılık değer değişimi ise yüzde 39. 4 yılda satılık konut piyasası reel olarak yüzde 27 artan mahallede fiyatlar son bir yılda reel olarak yüzde 20 azaldı.

DÜNYACA ÜNLÜ İSTİKLAL

Beyoğlu/Ä°stiklal: Ä°stanbul’un çekim merkezi olan bölgede, kentsel dönüşüm çalışmaları 10 yılı aşkın süredir devam ediyor. Ä°stiklal’de satılık konut fiyatları 4 yılda 5 kat artış gösterdi. Satılık birim metrekare fiyatı 119 bin 620 TL/metrekareye ulaştı. Mahallede 2 yıllık satılık değer değişimi yüzde 122; yıllık satılık değer değişimi ise yüzde 32 seviyesinde. Ä°stiklal’de 4 yıllık reel değer değişimi yüzde 30 olarak kaydedilirken, satılık konut fiyatları son bir yıldır reel olarak yüzde 24 düşüş gösterdi.

EN ESKİ İLÇE 

Fatih/Kocamustafapaşa: Fatih, konut stoğu en yaşlı ilçe olması sebebiyle deprem açısından en yüksek riskli bölgelerden biri. Tarihi değeri nedeniyle kentsel dönüşüm süreci tartışmalara gebe olan Kocamustafapaşa, deprem olması durumunda Fatih’te en fazla kaybın yaşanacağı bölge olarak öne çıkıyor. Kocamustafapaşa’da satılık konut fiyatları 4 yılda 6 kat arttı. Satılık birim metrekare fiyatı 28 bin 963 TL/metrekare olan mahallede 2 yıllık satılık değer değişimi yüzde 161; yıllık satılık değer değişimi ise yüzde 25 seviyelerinde. 4 yıllık reel değer değişimin yüzde 44 olduğu mahallede satılık konut fiyatları son bir yılda yüzde 28 düşüş gösterdi.

YÜKSEK KİRALI KADIKÖY

Kadıköy/ Fikirtepe: Fikirtepe, 4 yılda en fazla kira artışı yaşanan bölge. Fikirtepe’de 4 yıllık kiralık değer artışı yüzde 1330, reel kiralık değer artışı ise yüzde 188. Bu mahallede kiralık birim metrekare fiyatı 386 TL/metrekare.

Kartal/Hürriyet: Hürriyet Mahallesinde 4 yıllık nominal kiralık değer artışı yüzde 1300, reel kiralık değer artışı yüzde 182 olarak kaydedildi. Kiralık birim metrekare fiyatı 196 TL/metrekare olarak ölçüldü.

EN AZ KİRA ARTIŞI

Kartal/Orhantepe: Burada 4 yıllık nominal kiralık değer artışı yüzde 1269, reel kiralık değer artışı ise yüzde 176. Mahallede kiralık birim metrekare fiyatı 219 TL/metrekare olarak ölçüldü.

Pendik/Ertuğrulgazi: Ertuğrulgazi Mahallesi’nde kiralar 4 yılda yüzde 55 nominal artış gösterdi. Bu veri enflasyondan arındırıldığında, reel kira fiyatlarının 4 yılda yüzde 69 düştüğü görülüyor. Ertuğrulgazi’de kiralık birim metrekare fiyatı 87 TL/metrekare. 

 [email protected]

Kaynak: Web Özel